Mi az a kincstári lakás?
Budapesti, 170 négyzetméteres, belvárosi felújított lakás 12 millió forintért eladó. Átverés vagy igazi hirdetés? Kicsit mindkettő: ennyiért be lehet költözni, azonban mégsem a lakást veszed meg, csupán a bérleti jogot. Most megpróbálunk eligazodni az állami tulajdonú lakások jogi útvesztőiben.
Alacsony rezsivel
Nehéz rájuk akadni, de a legtöbb esetben ideális választásnak tűnik a kincstári tulajdonú ingatlan. Az esetek legnagyobb részében a főváros egy frekventált pontján, nagyon alacsony áron lehet hozzájutni olyan lakáshoz – legalábbis a hirdetések szerint –, amelynek rezsije messze alulmúlja a piaci viszonyokat. De találkozni lehet olyan ajánlattal is, amelyben csupán a gázért és az elektromos áramért kell fogyasztás szerint fizetni, minden más (közös költség, csatorna- és szemétszállítási díj, stb.) csupán 18 ezer forint egy majdnem 60 négyzetméteres lakás esetén. Ennél vonzóbbat nehezen lehet elképzelni.
Kincstári tulajdon
A valóság azonban sokkal bonyolultabb, mint azt az ajánlatokat böngésző egyszerű vásárló gondolná. Ezek az ingatlanok ugyanis a magyar állam tulajdonát képzik – még csak nem is a helyi önkormányzathoz tartoznak. Vagyis minden, az ingatlannal kapcsolatos kérdésben a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt. az illetékes.
Mindenek előtt: kincstári tulajdonba két módon kerülhet lakás. A legritkább esetben egy lakástulajdonos örökösök nélkül hal meg, így minden vagyona – így az ingatlana is – az államra száll. Gyakrabban fordul elő, hogy az állam valamilyen oknál fogva az önkormányzatoktól von magához ingatlant – általában a fokozottan védett, műemléki épületekben lévő lakásokat passzolják így le a helyi vezetők, hogy ne az adott település büdzséjét terhelje a felújítási- és karbantartási költség. Mindebből egyértelműen kiderül: állami tulajdon esetében a hirdetés feladója a bérleti jogát igyekszik áruba bocsátani. Ám hivatalosan ezt sem teheti meg.
Nem eladható
Az adás-vétel lehetőségeiről és a jogi bonyodalmakról a Vagyonkezelőtől kértünk eligazítást. Az első kérdés: mennyit ér a bérleti jog? (Az eladásra kínált lakások mindegyikénél határozatlan idejű bérleti szerződésről beszélünk, vagyis a bérlő egész életében ott lakhat. A jog családon belül tovább vihető, ha az adott családtag a lakásba be van jelentve.) A főszabály általában az, hogy az adott lakás piaci értékének a feléért cserél gazdát a bérleti lehetőség. Ennek meghatározásába egy adott ponton azonban az állam is bekapcsolódik. Az ügyintézés legnagyobb csavarja azonban most jön: minthogy a bérleti jog nem vagyon értékű, tehát szabadon nem értékesíthető jog, így eladni és megvenni sem lehet. Kincstári lakás csak és kizárólag csere-alapon vándorolhat bérlőről bérlőre.
Az állam, mint karbantartó
Jeleztük már: minden kérdésben a Vagyonkezelővel kell egyeztetni. Ez odáig terjed, hogy – amennyiben a bérleti szerződésben erről másként nem rendelkeztek – az ingatlanban található nyílászárók, burkolatok cseréje is állami feladat, nem beszélve az esetleg károk (például csőtörés) utáni helyreállításról és szerelésekről. Minthogy általában műemléki védelem alatt álló ingatlanokról beszélünk, a bérbeadó – vagyis a kincstár – megszabhatja, hogy mit alakíthat át a bérlő és minek kell az eredeti formájában megmaradnia.
Csak cserélhető
Ugyanakkor az állam abba is beleszól, mire cserélhetjük el a bérleti jogot. A törvény szerint csak azonos településen lévő, tehermentes, a kincstári tulajdonúnál nem rosszabb állapotú és komfort fokozatú ingatlan tulajdonjoga jöhet szóba. A jogszabály számtalan kitételt tartalmaz még, valamint annak a lehetőségét, hogy bár az érintett felek mindenben megállapodhatnak, a végső szót a tulajdonosnak, vagyis az államnak kell kimondania, ami akár lehet elutasító is.
Új bérlői szerződés
Ha végül mégis megvalósul a csere, az új bérlőt ekkor érheti az igazi meglepetés. Bár a jogszabály szerint pontosan ugyanolyan szerződést kell kötni vele, mint az előző lakóval – vagyis határozatlan idejűt –, de a bérleti díjat szabadon módosíthatja a kincstár a vagyoni-, szociális- és egészségügyi helyzetre való tekintettel. Könnyen előfordulhat tehát, hogy a kedvező rezsi a beköltözés pillanatában a duplájára emelkedik.
Az állami kisajátítás kockázata
Szintén nem árt tudni az üzletkötés előtt, hogy az állam bármikor – három hónapos határidővel – kisajátíthatja az ingatlant, vagyis az új bérlőnek mennie kell. Igaz, ilyenkor a kincstár köteles cserelakást felajánlani. Összegzésként elmondható: legalább annyi hátránya és buktatója van egy kincstári lakásnak, mint amennyi előnye. Még a vásárlási szándék rögzítése előtt érdemes tehát a Vagyonkezelőnél minden apró részlet iránt érdeklődni, nehogy felesleges köröket fussunk, pénzt és időt pazarolva a szükséges dokumentumok beszerzésére.
